ЗВОНИТЕ АДВОКАТУ 8(912)24-15-978

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом (ст.245 ГК РФ).[000028]

Договор должен определять порядок осуществления субъективного права собственности на общую квартиру.

 Значение договора

 Если в договоре будет предусмотрен порядок осуществления капитального ремонта или реконструкции, то участник, который произвел такие улучшения, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество (ч.3 ст. 245 ГК РФ). Что касается отделимых улучшений, а также доходов от использования имущества, находящегося в долевой собственности, то участники в своем договоре могут договориться как об оставлении их в собственности всех участников, так и кого-либо из них (ч.3 ст.245 и ст.247 ГК РФ).

 Стороны такого договора вправе договориться об обязательности его условий для правопреемников, что избавит от судебных споров с новыми участниками. Либо будет действовать правило о том, что при переходе доли в праве собственности на недвижимую вещь к другому сособственнику или третьему лицу соглашение о владении и пользовании этой квартирой прекращается. Дело в том, что решение суда никакие последствия для третьих лиц влечь не должно, поскольку обладает принудительной силой только в отношении конкретных сторон по конкретному делу.

 Участники долевой собственности вправе также установить такой договорной порядок владения и пользования квартирой, при котором квартира и\или отдельные его комнаты предоставляется во владение и пользование разным сособственникам на разные периоды времени.

 По общему правилу ст.247 ГК РФ участник долевой собственности на квартиру не наделен безусловным правом на вселение в жилое помещение и исключительное пользование им (соразмерно своей доли) до разрешения вопроса об определении порядка пользования спорной квартирой. Преодолеть это и обеспечить себе гарантии сохранения «статус кво» без суда можно только  в договоре о таком порядке владения и пользования общим долевым имуществом, согласно которому один из сособственников осуществляет пользование и владение квартирой и полностью несет все расходы, связанные с ее содержанием, ремонтом, эксплуатацией и уплатой коммунальных платежей.

Учитывая, что без санкций, обязательства теряют силу обязательности, то сторон разумно предусмотреть в договоре имущественную ответственность за несоблюдение обязательств по нему.

Дело в том, что законом не предусмотрено какой- либо особой ответственности за нарушение условий такого договора, а значит, действуют общие нормы о возмещении убытков и компенсации морального вреда.  Убытки же сособственнику не всегда удается доказать и не всегда они есть, а по компенсации морального вреда судебная практика сложилась таким образом, что суды считают, что физические и нравственные страдания по такой категории дел могут быть оценены максимум в 5000 рублей.

Таким образом, значение договора о порядке пользования общей квартирой тем больше, чем больше условий, признаваемых сторонами существенными, будет в нем согласовано.

Перечень условий соглашения

К существенным условиям данного соглашения можно отнести само право на вселение и пользование квартирой или его частью.

Перечень обычных условий может выглядеть следующим образом:

  1. Порядок и способ принятия решений, касающихся владения и пользования имуществом (определите те вопросы, которые могут решаться большинством долей и не вмешивайтесь в те, по которым закон требует единогласия)
  2. Порядок несения расходов по содержанию квартиры (на уборку, телефон, устранение аварий, улучшения, дополнительное оборудование, мебели в местах общего пользования и пр.).
  3. Мероприятия, осуществляемые отдельным сособственником (сдача в найм, безвозмездное пользование, участие в общих собраниях дома).
  4. Закрепление или исключение применения преимущественного права покупки.
  5. Порядок осуществления правомочия пользования квартирой (пользование комнатами пропорционально доле, поочередное или одновременное пользование всей квартирой; пользование самими сособственниками либо предоставление в пользование вещи третьим лицам). В случае пользования, пропорционального доле, должны быть обозначены реальные комнаты в квартире, переданные в пользование каждому из сособственников. В случае повременного пользования необходимо определить периоды пользования.
  6. Способ управления имуществом (самостоятельное или совместное управление, в т.ч. с назначением одного представителя со всеми полномочиями).
  7. Процедура прекращения (приостановления) договора.

Данный перечень вопросов – это минимум, который требует согласования для эффективного регулирования отношений между сособственниками.

В заключение хотелось бы отметить, что регулирование общей долевой собственности российским гражданским правом в целом носит императивный характер, а потому договорные условия должен разрабатывать квалифицированный адвокат, специализирующийся по жилищным или договорным спорам, иначе договор не будет иметь значения решающего регулятора отношений.

 

СПАСИБО! Благодарю за использование сайта! Надеюсь, что мой сайт был полезен вам.