ЗВОНИТЕ АДВОКАТУ 8(912)24-15-978

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом (ст.245 ГК РФ).[000028]

Договор должен определять порядок осуществления субъективного права собственности на общую квартиру.

 Значение договора

 Если в договоре будет предусмотрен порядок осуществления капитального ремонта или реконструкции, то участник, который произвел такие улучшения, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество (ч.3 ст. 245 ГК РФ). Что касается отделимых улучшений, а также доходов от использования имущества, находящегося в долевой собственности, то участники в своем договоре могут договориться как об оставлении их в собственности всех участников, так и кого-либо из них (ч.3 ст.245 и ст.247 ГК РФ).

 Стороны такого договора вправе договориться об обязательности его условий для правопреемников, что избавит от судебных споров с новыми участниками. Либо будет действовать правило о том, что при переходе доли в праве собственности на недвижимую вещь к другому сособственнику или третьему лицу соглашение о владении и пользовании этой квартирой прекращается. Дело в том, что решение суда никакие последствия для третьих лиц влечь не должно, поскольку обладает принудительной силой только в отношении конкретных сторон по конкретному делу.

 Участники долевой собственности вправе также установить такой договорной порядок владения и пользования квартирой, при котором квартира и\или отдельные его комнаты предоставляется во владение и пользование разным сособственникам на разные периоды времени.

 По общему правилу ст.247 ГК РФ участник долевой собственности на квартиру не наделен безусловным правом на вселение в жилое помещение и исключительное пользование им (соразмерно своей доли) до разрешения вопроса об определении порядка пользования спорной квартирой. Преодолеть это и обеспечить себе гарантии сохранения «статус кво» без суда можно только  в договоре о таком порядке владения и пользования общим долевым имуществом, согласно которому один из сособственников осуществляет пользование и владение квартирой и полностью несет все расходы, связанные с ее содержанием, ремонтом, эксплуатацией и уплатой коммунальных платежей.

Учитывая, что без санкций, обязательства теряют силу обязательности, то сторон разумно предусмотреть в договоре имущественную ответственность за несоблюдение обязательств по нему.

Дело в том, что законом не предусмотрено какой- либо особой ответственности за нарушение условий такого договора, а значит, действуют общие нормы о возмещении убытков и компенсации морального вреда.  Убытки же сособственнику не всегда удается доказать и не всегда они есть, а по компенсации морального вреда судебная практика сложилась таким образом, что суды считают, что физические и нравственные страдания по такой категории дел могут быть оценены максимум в 5000 рублей.

Таким образом, значение договора о порядке пользования общей квартирой тем больше, чем больше условий, признаваемых сторонами существенными, будет в нем согласовано.

Перечень условий соглашения

К существенным условиям данного соглашения можно отнести само право на вселение и пользование квартирой или его частью.

Перечень обычных условий может выглядеть следующим образом:

  1. Порядок и способ принятия решений, касающихся владения и пользования имуществом (определите те вопросы, которые могут решаться большинством долей и не вмешивайтесь в те, по которым закон требует единогласия)
  2. Порядок несения расходов по содержанию квартиры (на уборку, телефон, устранение аварий, улучшения, дополнительное оборудование, мебели в местах общего пользования и пр.).
  3. Мероприятия, осуществляемые отдельным сособственником (сдача в найм, безвозмездное пользование, участие в общих собраниях дома).
  4. Закрепление или исключение применения преимущественного права покупки.
  5. Порядок осуществления правомочия пользования квартирой (пользование комнатами пропорционально доле, поочередное или одновременное пользование всей квартирой; пользование самими сособственниками либо предоставление в пользование вещи третьим лицам). В случае пользования, пропорционального доле, должны быть обозначены реальные комнаты в квартире, переданные в пользование каждому из сособственников. В случае повременного пользования необходимо определить периоды пользования.
  6. Способ управления имуществом (самостоятельное или совместное управление, в т.ч. с назначением одного представителя со всеми полномочиями).
  7. Процедура прекращения (приостановления) договора.

Данный перечень вопросов – это минимум, который требует согласования для эффективного регулирования отношений между сособственниками.

В заключение хотелось бы отметить, что регулирование общей долевой собственности российским гражданским правом в целом носит императивный характер, а потому договорные условия должен разрабатывать квалифицированный адвокат, специализирующийся по жилищным или договорным спорам, иначе договор не будет иметь значения решающего регулятора отношений.

 

Калькулятор от Договор-Юрист.Ру
СПАСИБО! Благодарю за использование сайта! Надеюсь, что мой сайт был полезен вам.