ЗВОНИТЕ АДВОКАТУ 8(912)24-15-978

Порядок составления договора (на примере покупки земельного участка со строениями)

До составления договора необходимо проверить информацию и документы. Так до оформления договора по приобретению земельного участка со строениями необходимо предпринять следующее:

1.

Осмотреть и сфотографировать  участок (проверить наличие и состояние электричества, канализации, водо и газоснабжения (при отсутствии – запросить у руководства сада или местной администрации о планах подключения коммунальных систем, оценить доп.затраты на подключение), измерить расстояние соседских строений до ваших границ, узнать Ф.И.О. и телефоны соседей –собственников, если все устраивает — закажите независимую экспертизу воды и почвы).

2.

Изучить документы на участок и строения (новый кадастровый план участка, справка БТИ и плане строений,  свидетельства о собственности (если земля не приватизирована – подать в местную администрацию заявление, документы по межеванию \ описание местоположения участка с заключением председателя сада о верности описания и закреплении во владение данного участка за претендентом, после получения решения обратиться в Росреестр о регистрации права собственности).

3.

Проверьте историю приобретения недвижимости (наличие других наследников, споров по наследству). Ознакомьтесь с заверенными копиями решений общего собрания сад.товарищества о принятии продавца в члены товарищества \ кооператива и квитанциями\справкой  о выплате взносов. Убедитесь в отсутствие обременений (ограничений) через рег.палату. Проверьте обоснованность предлагаемой цены, заказав оценку по независимой экспертизе.

4.

Если вас все устраивает лучше не сразу заключать основной договор, а вначале предварительный договор купли-продажи  (ст.429 ГК РФ), содержащий обязательство заключить основной договор на определенных условиях. Если права на недвижимость еще не оформлены – нельзя заключать основной договор с т.н. отсрочкой исполнения, т.к. без документально подтвержденных прав на объект договор будет признан не заключенным (нельзя продать те права, которых не имеешь).

До заключения основного договора продавец получит недостающие и обновит просроченные документы, но не сможет отказаться от заключения договора из-за новых обстоятельств, Например, кто то предложит дороже. При этом любая из сторон вправе предложить изменить условия предварительного договора, но без права настаивать на таком изменении. Если в период действия предварительного договора продавец что то не сделает или сделает ненадлежаще, на этот случай предварительный договор может содержать отступное или возмещение убытков в значительно меньшем размере чем за неисполнение основного договора. При этом стороны оговаривают, что при выплате отступного или убытков — основной договор не заключается.

Стороны могут, согласовав все существенные условия договора в предварительном договоре, оставить установление второстепенных положений на более позднее согласование или на усмотрение одной из сторон (искушенные переговорщики высоко ценят эту возможность обозначить и оставить трудные, но не принципиальные, вопросы на «потом»; подразумевается что другая сторона не настаивает на принципиальном –существенном характере – этих вопросов под угрозой отказа от заключения договора).

Еще несколько важных замечаний – для того чтобы обеспечить права стороны по предварительному договору, целесообразно заключить договор залога предмета основного договора, если это не противоречит его сути. Дело в том, что предметом предварительного договора является заключение основного договора, а не непосредственно передача вещи, совершение действия или оказание услуги, являющейся предметом основного договора. Например, продавец может до заключения или до регистрации основного договора продать участок третьему лицу, тогда первоначальный покупатель по предварительному договору не получает прав против третьего лица (нельзя виндицировать или признавать договор с третьим лицом недействительным; можно только требовать санкций за незаключение основного договора или неисполнение заключенного основного договора).

Очень важно сторонам рассчитать конкретное время заключения основного договора (основное требование о заключение основного договора может быть подано любой стороной предварительного договора в любое время до даты заключения основного договора; для акцептующей стороны заключение основного договора обязательно).

Рекомендуется использовать правило о распространение обратной силы основного договора с момента заключения предварительного договора (это позволит судить о подлинной воле сторон и использовать предварительный договор в качестве средства доказывания в рамках ст. 431 ГК РФ – толкование договора).

Также необходимо (при рисках уклонения или добросовестной невозможности подписать основной договор) обязательно направлять письменную оферту о заключении основного договора. И нельзя считать молчание — положительным ответом на оферту; молчание – означает отказ и порождает право на судебное понуждение заключить основной договор (если вовремя подана оферта). Нельзя также акцептанту выставлять протокол разногласий (все существенные основные условия уже предусмотрены в предварительном договоре).

Последнее – поскольку все условия основного договора уже согласованы в предварительном договоре, то в качестве оферты достаточно простого извещения управомоченной стороны о желании заключить основной договор со ссылкой на предварительный договор. Лишь в случаях, когда договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению, государственной регистрации или должен быть подписан в форме единого документа (купля-продажа недвижимости), в оферте надо повторять все условия предварительного договора, чтобы акцептант подписал такой единый документ.

Для тщательной профессиональной проработки вышеуказанных вопросов пригласите адвоката для сопровождения сделки купли-продажи недвижимости.

Как видите, если знаешь, то нет большой сложности составить договор купли продажи или предварительный договор. Теперь можно было бы и свободно расслабиться, но это только до начала конкретной сделки, где всякий раз индивидуальные условия и интересы. Поэтому даже профессионал не может быть развязным в конкретной сделке.  Чтобы, наверняка. избежать скрытых юридических рисков при составлении договора купли продажи лучше ищите направление в мой адвокатский кабинет. Я близко знаком со многими проблемами составления договоров купли продажи недвижимости и мой опыт будет вам полезен.

С уважение, адвокат Андрей Баганов.

СПАСИБО! Благодарю за использование сайта! Надеюсь, что мой сайт был полезен вам.