ЗВОНИТЕ АДВОКАТУ 8(912)24-15-978

Сразу подчеркну, в Гражданском кодекса Российской Федерации (ГК РФ) такой вид договоров, как договор о предоставлении торгового места на розничном рынке не поименован.

При этом, правовое регулирование деятельности по организации и осуществлению торговли на розничных рынках регулируется как Федеральным законом  от 30.12.2006 N 271-ФЗ «О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации»  (далее – Закон о розничных рынках), так и иными законами (см. ст.2 Закона о розничных рынках).

Часть 2 статьи 15 Закона о розничных рынках говорит о том, что торговые места предоставляются юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям, зарегистрированным в установленном законодательством Российской Федерации порядке, и гражданам (в том числе гражданам, ведущим крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства или занимающимся садоводством, огородничеством, животноводством) по договорам о предоставлении торговых мест на срок, не превышающий срока действия разрешений.

Однако эти исходные представления о данном договоре не дают ответа на ряд вопросов, связанных с практическим его применением.договор аренды торгового места

 

  • Квалификация договора.

Существует три позиции судов.

Одни суды считают возможным квалифицировать такой договор как договор аренды.

Другие признают его договором возмездного оказания услуг.

Обе эти позиции основываются на возможности применения к спору сторон по вопросам предоставления торгового места положений Гражданского кодекса РФ. Отличие этих позиций между собой связано с установлением содержания договора, поскольку квалификация договора  должна определяться не названием, а его содержанием.

При этом возможно ситуация, когда договор о предоставлении торговых мест предусматривает обязанности управляющей рынком компании по обеспечению условий для энерго-, тепло- и водоснабжения рынка, осуществлению ежедневной уборки общих мест его территории, организации охраны этой территории.

Поэтому такой договор будет квалифицирован как смешанный, содержащий условия не только договора аренды, но и договора возмездного оказания услуг. Признание договора смешанным означает, что к отношениям сторон будут применены в соответствующих частях правила о договорах аренды (гл. 34 ГК РФ) и возмездного оказания услуг (гл. 39 ГК РФ). Это влечет необходимость описывать какой именно объект и в каком виде обязуется предоставить арендодатель, включая расположение на территории рынка различных средств связи, пожаротушения, сигнализации, находящихся в ведении и даже, возможно, эксплуатации других организаций, но необходимых для надлежащего обеспечения работы продавца и рынка в целом. Также принято согласовывать с учетом норм статей 539 и 548 ГК РФ, будут ли платежи по энергоснабжению входить в состав арендной платы или оплачиваться арендатором самостоятельно.

Существует и третья позиция судов, которая основана на том, что поскольку договор о предоставлении торговых мест не поименован в Гражданском кодексе РФ, то и нормы гл. 34 ГК РФ об аренде не применяются, его правовое регулирование установлено исключительно Законом о розничных рынках.

 

          В соответствии с ч. 6 ст. 15 Закона «О розничных рынках» типовая форма договора о предоставлении торгового места устанавливается органами государственной власти субъектов РФ.

В Свердловской области действует типовой договор, утвержденный Постановлением Правительства Свердловской области от 18.03.2015 N 182-ПП.

Закон не позволяет сторонам договора изменять утвержденную типовую форму. То есть ни управляющая рынком компания, ни лицо, желающее осуществлять торговую деятельность, не вправе требовать изменения типовой формы договора. При этом необходимо учитывать позицию, изложенную в Постановлении Президиума ВАС РФ от 19.11.2013 N 8668/13, согласно которой при исполнении такого договора должны применяться нормы гл. 34 ГК РФ об аренде.

 

  • Досрочное расторжение договора.

В разделе Типового договора Свердловской области «Порядок изменения и расторжения договора», предусмотрено «досрочное расторжение договора может иметь место по соглашению Сторон либо на основаниях, предусмотренных законодательством Российской Федерации».

Это позволяет, с учетом правил статей 619 и п.2 ст.450 ГК РФ, основаниями досрочного расторжения договора предусматривать не только существенное нарушение арендатором условий, но и иные случа, предусмотренные договором.

И действительно в Типовом договоре в Свердловской области есть пункт 9.3. «Другие условия по усмотрению Сторон __», который позволяет установить иные (договорные) случаи досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя.

Однако данное обстоятельство может повлечь существенные издержки со стороны арендатора, связанные с освобождением площади и вывозом продукции, а также с организацией временного ее хранения. И такие убытки арендатор не сможет возмещения от арендодателя, если только не предположить, что это право будет установлено сторонами в договоре. В целом этом вопрос субъект Федерации может поправить путем утверждения изменений в Типовой договор.

 

  •    Публичность договора.

В ст. 426 ГК РФ выделена конструкция публичного договора и в нем говорится, что публичным договором признается договор, заключенный лицом, осуществляющим предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность, и устанавливающий его обязанности по продаже товаров, выполнению работ либо оказанию услуг, которые такое лицо по характеру своей деятельности должно осуществлять в отношении каждого, кто к нему обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.).

Однако в Типовом договодоговор услуги предоставления торгового местаре Свердловской области прямо не обозначена его публичность.

Но все условия, предусмотренные ст. 426 ГК РФ, налицо — Типовой договор заключается с участием предпринимателей-продавцов и управляющей компанией, которая обязана заключать договор в с каждым заинтересованным лицом, который признается продавцом Законом о розничных рынках. Поэтому Управляющая компания может отказаться от заключения договора лишь в отдельных случаях, которые или связаны с отсутствием торгового места, соответствующего профилю товара, или если обратившееся за заключением договора лицо не соответствует требованиям, предусмотренным Законом о розничных рынках.

 

  • Государственная регистрация торгового места

Еще один неурегулированный вопрос – подлежит ли договор аренды торгового места государственной регистрации?

Если стационарное торговое место прочно связано с землей или объектом недвижимости, то и само торговое место должно признаваться недвижимым имуществом. В таком случае, договор аренды торгового места, заключенный на срок год и более, подлежит государственной регистрации, а право собственности арендодателя должно быть подтверждено выпиской из ЕГРП.

Но существует и другая позиция судов, которые считают, что стационарное торговое место не является объектом недвижимого имущества, право собственности на такой объект не подлежит государственной регистрации. Ссылаются они на пункт 7, 8 статьи 3 Закона  о розничных рынках, по которым торговым местом является место на рынке (в том числе павильон, киоск, палатка, лоток, т.е. все то, что по определению не является недвижимостью), специально оборудованное и отведенное управляющей рынком компанией, используемое для осуществления деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) и отвечающее требованиям, установленным управляющей рынком компанией и органом государственной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого находится рынок.

Также можно сослаться и на изменения судебной практики в вопросе о квалификации договоров, предусматривающих размещение различных устройств, обеспечивающих продажу или оказание услуг, например, автоматов по продаже товаров в учреждениях, торговых центрах и на розничных рынках. Если ранее они оценивались судами как договора аренды, то с учетом незначительности занимаемой площади и подвижности (местонахождение аппарата определено в общем виде — здание и этаж) их классифицируют как договора услуги по обеспечению напитками и продуктами питания посетителей (см.: Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 21 июля 2009 г. N Ф09-5003/09-С5)

 

***

В случае  возникновения необходимости я готов осуществить юридическое сопровождение сделки  или представлять ваши интересы в арбитражном суде.

СПАСИБО! Благодарю за использование сайта! Надеюсь, что мой сайт был полезен вам.