ЗВОНИТЕ АДВОКАТУ 8(912)24-15-978

 

неоплата договора купли продажи квартирыПокупка-продажа недвижимости приятна, но рискованна для обеих сторон договора.

В частности, главная опасность для продавца, согласившегося на отсрочку платежа – неполучение денег. Мошенники умудряются обмануть даже при оплате через банковские ячейки, оплата через аккредитивы сложна и есть риск не вовремя случившегося банкротства банка-эмитента, для проведения расчетов по счету  эскроу нужно также довериться банку.

И в результате продавца ждут малоприятные, дорогостоящие и длительные судебные процессы. Но даже получив судебное решение о взыскании денежных средств еще не факт, что с должника будет что взять.

Остается последнее — возвращать проданную квартиру через расторжение договора.

Но и это еще пару лет назад было почти невозможно, так как суды, ссылаясь на нормы ст.486 и 450 ГК РФ, отказывали в исках о расторжении договоров, указывая, что неуплата цены не является их существенным нарушением

 Отслеживать перемену судебной практики квалифицированный адвокат может через изучение правовых позиций судебных инстанций. Главную роль играют не только постановления Пленума Верховного Суда РФ, но и обзоры судебной практики по актуальным направлениям юридической практики.

 Так вот, в «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017) есть пункт 8 (Определение N 78-КГ17-21), почти кардинально поменявший взгляды судейского сообщества на эту проблему.

Верховный суд посчитал, что «неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи».

 А теперь подробнее.

Первое что требуется в таком процессе доказать — относительную длительность неисполнения покупателем обязанности по оплате недвижимости.

Второе — значительность суммы не оплаты. Это категория оценочная и требует немалого искусства доказать суду, что ущерб продавцу в значительной степени лишает его достижения первоначальной цели, которая у него была при продаже недвижимости. Легче всего когда продавец не получил вообще никакой денежной суммы за проданное имущество, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора. А вот доказать значительность ущерба при оплате менее половины цены – это и составляет искусство адвоката.

И наконец третье – суду надо четко напомнить, что с 2017 года изменилась судебная практика толкования п.3 ст. 486 ГК РФ, а значит из буквального толкования текста правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ.

Также следует помнить, что согласно абзацу четвертому  указанного пункта в силу п.4 ст.453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102 и 1104 указанного кодекса.

Все вроде бы замечательно. Но!

Упоминаемое в п.8 Обзора судебной практики Определение N 78-КГ17-21, утвержденное Президиумом Верховного Суда РФ, не является так называемым, новым обстоятельством, в связи с которым могут быть пересмотрены судебные постановления, вступившие в законную силу. Еще следует дождаться изменения практики применения вышеуказанных правовых норм (п.3 ст.486 и подп.1 п.2 ст.450 ГК РФ), зафиксированное не в определении, а в постановлении Пленума Верховного Суда РФ или в постановлении Президиума Верховного Суда РФ.вернуть квартиру

 До наступления этого важного события, только высококвалифицированный адвокат может помочь вам убедить судью в расторжении договора пи не оплате покупателем его цены.

 

Адвокат по договорным и семейным спорам в Екатеринбурге — Баганов Андрей Александрович

baganov63@mail.ru www.svbaktiv.ru 8(912) 24-15-978 (МТС) 8(965) 521-20-72 (Билайн)

Юридические услуги для бизнеса и семьи. Вам удовольствие от результата — мне от процесса

Калькулятор от Договор-Юрист.Ру
СПАСИБО! Благодарю за использование сайта! Надеюсь, что мой сайт был полезен вам.